Aankoopcontract woning in Italië

De koopcontracten van een huis in Italië

Als u besloten heeft om een huis te kopen (of te verkopen) in Italië, dan dient u rekening te houden met een aantal aspecten zoals die hieronder zijn opgesomd.

De koopcontract (en) van een huis in Italië:

– Het voorstel tot aankoop “proposta d’acquisto”
– Het voorlopig koopcontract “compromesso of contratto preliminare”
– De koopakte “atto di compravendita” of notariële akte “rogito”

Het voorstel tot aankoop:
In de regel is het opstellen van een schriftelijk voorstel tot aankoop (proposta d’acquisto) de eerste formele stap die u moet maken. Hiermee maakt u als potentiële koper uw bod bekend aan de verkoper alsmede de eventuele voorwaarden waaronder, zoals de betalingsvoorwaarden, de geldigheidsduur van het voorstel, het tijdspad tot de overdracht en de mogelijke opschortende en/of ontbindende voorwaarden.

Om aan te geven dat u serieus geïnteresseerd bent om te kopen, is het gebruikelijk dat u bij het voorstel een kleine aanbetaling (bevestigend tekengeld oftewel caparra confirmatoria, art. 1385 van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek) voegt in de vorm van een niet overdraagbare bankcheque op naam van de verkoper. Deze cheque wordt in de regel door de makelaar bewaard en pas dan aan de verkoper overhandigd als deze het voorstel heeft aanvaard en ondertekend. Vanaf dat moment is het contract bindend geworden. Mocht de koper hier alsnog van af willen zien, dan mag de verkoper als compensatie het gehele aanbetalingsbedrag behouden. Zou de verkoper echter van de koop af willen zien, dan dient deze het dubbele bedrag als compensatie aan de koper te betalen.

Indien het om simpele of zonder opschortende en/of ontbindende voorwaarden gaat, is het mogelijk de volgende stap, het opstellen van een voorlopig koopcontract, over te slaan en direct over te gaan tot stap 3, de definitieve koopakte. Het voorstel tot aankoop wordt dan beschouwd als voorlopig koopcontract.

Het voorlopig koopcontract:
Het voorlopig koopcontract (compromesso of contratto preliminare) is een legaal en bindend contract tussen de verkoper en de koper om te komen tot de definitieve koopakte op een vastgestelde datum en onder bepaalde contractvoorwaarden.

Aspecten die in het contract moeten worden opgenomen zijn vrijwel hetzelfde als in het “voorstel tot aankoop (proposta d’acquisto)”: persoonsgegevens van koper en verkoper, volledige beschrijving van het onroerend goed, gegevens over eerdere verkopen, bestaande hypotheken en andere bezwarende elementen (bijvoorbeeld recht van overpad), gegevens over afgegeven bouwvergunningen of bouwprojecten, overeengekomen verkoopprijs, betalingsvoorwaarden en mogelijke opschortende en/of ontbindende voorwaarden.

Bij de ondertekening van het voorlopig koopcontract dient een aanbetaling te worden gedaan in de vorm van een bevestigend tekengeld (caparra confirmatoria), in de regel zo’n 20 à 30% van de overeengekomen verkoopprijs. Evenals in stap 1 geldt ook hier dat mocht één van de partijen zich bedenken en van de koop af willen zien, als compensatie aan de andere partij het gehele aanbetalingsbedrag (incl. het bedrag van de eventuele aanbetaling in stap 1) moet worden betaald. Mocht de koper zich derhalve bedenken, dan verliest hij de gedane aanbetaling(en) en als de verkoper zich terug wil trekken, dan dient hij het dubbele van de gedane aanbetaling(en) aan de koper te betalen.
In tegenstelling tot stap 1 kan de tegenpartij, als alternatief op de economische compensatie, via de rechter eisen dat de zich terugtrekkende partij de overeengekomen contract verplichtingen nakomt.
Het voorlopig koopcontract dient binnen 20 dagen na ondertekening te worden geregistreerd bij het Belastingkantoor (Agenzia delle Entrate).

Aan het voorlopig koopcontract zijn kosten verbonden van gemiddeld € 2.500,00 en een deel van overdrachtsbelasting en inschrijvingen bij de verschillende instanties. De kosten zijn volledig voor rekening van koper.

De koopakte:
Ondanks de rechtsgeldigheid van het voorlopig koopcontract, is een openbare koopakte (atto di compravendita) of notariële akte (rogito) noodzakelijk als bewijs van volledig eigendomsrecht. Deze formele, schriftelijke akte, die tevens als grondslag voor de belastingheffingen geldt, dient door een notaris of andere daartoe bevoegde ambtenaar te worden opgesteld in aanwezigheid van beide partijen of door hen aangewezen gevolmachtigden.

De notaris gaat na of er geen hypotheken of beslagleggingen op het eigendom rusten, verifieert alle relevante gegevens en controleert de rechtsgeldigheid van de benodigde vergunningen en certificaten.
Het eigendom wordt in de regel als één geheel verkocht (a corpo) en de overeengekomen verkoopprijs geldt derhalve voor het eigendom als totaal en is niet gebaseerd op de oppervlakte of inhoud van het onroerend goed.

De belangrijkste verplichting voor de koper bestaat uit het betalen van de overeengekomen prijs aan de verkoper op het moment van de notariële akte, meestal door middel van niet overdraagbare bankcheques (assegni bancari circolari non trasferibili), dan wel op het moment dat het eigendom daadwerkelijk wordt overgedragen. Hiertoe dient een bankrekening te worden geopend bij een Italiaanse bank, een formaliteit die wij samen met u kunnen regelen.

De notaris zorgt voor de registratie van de koopakte bij het Belastingkantoor (Agenzia delle Entrate) en voor de inschrijving in het Onroerend Goed Register (Conservatoria dei Registri Immobiliari).

Ongeveer zes weken later kan men een officiële kopie van de koopakte bij de notaris afhalen.

 

This page is also available in: Engels